Тридцать и сорок лет назад было непривычно, когда продавец финансировал своего покупателя, иначе говоря, носил ноту покупателю. Фактически, многие из этих контрактов было создано еще 20 лет назад, но с ипотечным рынком, который стал интенсивным конкурентоспособным и ориентирован на то, чтобы каждый человек стал доступным домой, продажи контрактов исчезли.
Торговые контракты продавцов по США исчезли по двум специфическими причин Во-первых, покупатели могли бы найти более низкие процентные ставки и более высокие коэффициенты займа к стоимости, чем продавцы могли обоснованно предложить для риска. Во-вторых, продавцам способствовали лечения IRS, что привело к снижению налоговой угрозы для доходов от капитала для любого продавца своего дома.
Для пенсионеров, которые хотят продать свой собственный дом (и особенно аренду или инвестиционную собственность), это может быть отличным время рассмотреть вопрос о финансировании покупателя.
В Вашингтоне существует два способа выполнения договора покупателя:
- Акт доверия и векселя; или
- Контракт на недвижимое имущество, а также земельный контракт.
При условии, что продавец все еще осуществляет надлежащую проверку покупателя (кредитный отчет, история работы, ссылки), и при условии, что продавец получает разумный первый взнос, продавец может получить более высокую процентную ставку, чем ипотечный брокер. Выше процентная ставка оправдана, поскольку это частный договор, и продавец несет риск невыполнения обязательства & # 39; обязательств и выкупа (или конфискации в случае контракта на недвижимое имущество).
Риски могут быть вполне приемлемыми, поскольку продавец хорошо обеспечено самой недвижимым имуществом. Если продавец должен исключить, он, вероятно, делает еще больше денег, поскольку он сохраняет первоначальный взнос, осуществляет все ежемесячные платежи, а затем снова продает жилье по цене, которая может быть еще большей цене (или хотя такой же цене). Конечно, может быть какой-то ремонт, необходимый после выкупа, но он все равно может быть прибыльным, и на рынке, который замедлился, это может стать ключом к продаже дома сейчас!
Конечно, если продавец требует Много денег сейчас, у него этого нет. Последний отзыв здесь. Продавец может продать банкноты и векселя покупателю коммерческих примечаний с небольшой скидкой. Это будет денежными средствами (поговорим с вашим CPA о возможных налоговых последствий). Сколько скидки? Это зависит от процентной ставки, обеспечение, кредита покупателя и тому подобное. Конкуренция за хорошие защищены ноты нагрелась в течение последних 10 лет, и сейчас некоторые ноты продаются только скидку от 1% до 3%. Это нормально. Я работал для крупнейшего покупателя в Вашингтоне, и тогда мы получили скидки намного выше (часто 30%).
Даже скидка от 5 до 7% в ноту в 200 000 долларов может быть разумной, особенно в этом случае рынок И вот супер совет: вы можете увеличить цену, чтобы покрыть определенную скидку. Кто-то, кто должен попросить вас как продавца носить заметку, является тем, кто, скорее всего, согласится добавить часть скидки (или всего этого) к цене покупки.
Хорошо знать ваши варианты в сегодняшней смене недвижимости рынок Будьте осторожны в этом. Получите хорошую профессиональный совет, потому что всегда есть ловушки для непослушных.